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似乎具有一定的特殊性

根据透明售房网数据,刚刚过去的5月份,杭州市区共成交商品房6029套,其中主城区成交2406套。和前几年同期相比,这个数据比2010年和2011年多,比2012年和2013年略少。

刚需盘的主导地位在变弱

从这一波波的降价潮中,可以看出开发商和购房者的心态变化。开发商从一开始的惜售观望,到逐步加入到降价大潮,以价换量,获取资金的回笼,说明开发商对楼市的信心也在降低,资金困难造成的压力也越来越大;对购房者来说,降价的吸引力也越来越小,因为楼市似乎在传递一个信号:楼市下行的趋势越来越明显。

接下来的楼市该何去何从?开发商在焦急地观望,购房者也在出不出手之间犹豫不决。那么,目前的楼市到底是个什么现状?

接下来的6月份,据了解,将会有四五十个楼盘新开,这其中包含了不少本来打算在三四月份就开盘,却因为“节点”一拖再拖实在拖不下去的楼盘,也有一些是由5月份延过来的楼盘。总之,开发商都面临着半年销售指标的压力,无论蓄客好坏都要先开了再说。虽然可能会在楼市厮杀中分得一杯羹,但最直接的影响就是导致库存量的进一步提升。依此分析,如果政策没有太大的变动的话,6月份库存破13万完全没有压力。

前5个月杭州市区共成交商品房24095套,5月的成交属几个月来最高。不过仔细分析5月的成交量,似乎具有一定的特殊性。主城区商品房成交套数,排名前三的分别为:昊元之江时代中心,123套;金沙湖1号,112套;蓝钻天成,91套,都为商业地产。主城区的住宅成交前十榜单中,像柳浪东苑、兰园、武林壹号、望江府、武林外滩等都为豪宅楼盘,与前几个月刚需盘为主的情况有很大不同。而居余杭区住宅成交榜首的华东园,5月份成交450套,其实为某单位集资房,不能完全等同于商品房。

楼市的低迷,使很多开发商在拿地这件事上开始变得慎重。某开发商告诉记者,除非有特别合适的地和合适的价格,才会考虑出手。

在成交的商业地块中,直接底价成交的为多,地铁沿线成为开发商最中意的区域。像绿城集团、金地商置、上实发展三家品牌房企,各在地铁2号线沿线拿下一宗地块。

截至6月2日,杭州市区商品房库存量为127322套,成就了新的库存记录;其中住宅60527套。这也是杭州的住宅首次突破6万套。在整理中记者发现,仅5月份,杭州就增加了约7000多套商品房库存。

据透明售房网数据,杭州主城区5月份共有19个楼盘领出共7300多套房源,像世包国际中心共领出可售房源729套;世茂东壹号518套;之江九里526套;万达广场1014套;金隅观澜时代905套……但其中仅有5个楼盘有成交数据,共成交60套。大量的房源达到预售条件,但却无法找到合适的买家,使得库存量持续上升。

以价换量仍然有效

住宅库存升至历史最高位

由此看来,支撑5月份成交的,并非刚需盘,不太具备可持续性。从另外一个角度,也可以说,刚需盘占据主导地位的市场在变弱,楼市行情不容乐观。

今年以来,从最早降价的北海公园到西溪晴雪等,几乎每家房企,每个楼盘已加入了降价的行列,全面蔓延,但销售率却是一次比一次低。

值得关注的是,余杭区目前呈现出成交量大,但库存也持续增加的状态。除去华东园,余杭区销售套数前5榜单中,像七贤郡、万家名城、天都城、北宸之光等月成交都超过80套。但是由于余杭区近几年土地拍卖凶猛,楼盘陆续推出,加上以前超级大盘的持续加推,使得余杭区供应庞大。这其中,以闲林、未来科技城和临平为重点区域。像未来科技城,今年有efc、新城西溪逸境、合景泰富、富力西溪悦居15b地块等陆续开盘,将为未来科技城的库存再添一把火。

今年的前5个月,数一数楼市的兴奋点,绝大多数还是集中在降价事件中。经过今年的几轮降价,降价的幅度逐渐变小,有些确实也属割肉出售了,降价的效果也在递减。

5月份,主城区没有宅地出让。事实上,主城区已经有近三个月没有宅地出让,而接下来的6月份,主城区宅地仍然零出让。

刚过去的5月份,对杭州楼市来说,除了融创收购绿城,其他并没太大的看点。成交量在近几年中不高不低,倒是库存多了7000多套,使杭州市区的商品房库存不仅再次攀上12万大关,且已经接近13万套。

在过去的5个月,陆续有楼盘降价回笼资金。眼下来看,降价仍然是促进楼盘成交的最有效因素,但是效果在递减。6月份,很多一拖再拖的楼盘或许会赶在上半年结束之前开盘。如果市场没有转好的迹象,可以想见,楼市不太会有奇迹发生。

主城宅地连续三个月零出让

5月成交,商业地产和豪宅是主角

如果说成交量是楼市的一面镜子,那么土地市场就是楼市的晴雨表。据统计,今年前5个月杭州八区土地成交总额525.5亿,其中,432亿元为前两个月成交额。3月份开始,土地市场骤冷,形势低迷,3~5月土地成交额不足百亿,6宗宅地(含商住)底价成交。

接下来的6月份,杭州八区共有12宗地块出让,其中11宗商业用地,1宗为商住混合用地。从区域上来看,主城区仅江干区和滨江区各有一宗商业用地,余杭区有6宗,萧山4宗。出让地块最多的,为未来科技城,有4宗地块出让。

总库存逼近13万套

但效果在递减

商业地块多数底价成交

2021-03-24 00:36

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